"מחקר שערך משרד הבינוי והשיכון להרחבת השפעתה של תמ"א 38 על ידי תוספת מדורגת של זכויות בנייה

בחודש מרס נערך דיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת בראשות ח"כ דוד אזולאי שבמסגרתו הציג משרד הבינוי והשיכון מחקר חדש שנערך במימונו. המחקר ממליץ כיצד להרחיב את היקף השפעתה של תמ"א 38 לאזורים נוספים על ידי תוספת מדורגת של זכויות בנייה.
כיום, היקף זכויות הבנייה המוצעות בתמ"א מממן חיזוק רק באזורים שבהם מחיר מכירת הדירות החדשות גבוה, כלומר באזור המרכז.
המחקר מלמד כי בתנאי התמ"א הנוכחיים, ניתן לחזק באופן כלכלי כ-100,000 יחידות דיור הממוקמות באזורים שבהם מחירי המכירה גבוהים: בעיקר במחוז תל אביב, ביישובים החזקים של מחוז המרכז ובשכונות החזקות בירושלים (עם פוטנציאל תוספת דירות של 33,000יחידות דיור חדשות במרקם הבנוי).
המחקר העלה כי קיימות בארץ כ-810,000 יחידות דיור הזקוקות לחיזוק. כלומר כיום התמ"א רלוונטית לשמינית מסך יחידות הדיור הדורשות חיזוק.
המחקר מציע להרחיב את היקף זכויות הבנייה הניתנות במסגרת התמ"א באזורים שבהם הזכויות הנוכחיות אינן מאפשרות חיזוק כלכלי. תרחב הכדאיות הכלכלית של התוכנית ובזכות כך תתאפשר גם הרחבתה לאזורי הפריפריה. ההרחבות המוצעות הן:

• הוספת זכויות בנייה בהיקף של חצי קומה המאפשרת בניית דירות פנטהאוז באמצעות ניצול הגגות. התמ"א מאפשרת כיום תוספת קומה אחת. מוצע לאפשר חצי קומה נוספת - סך הכול כקומה וחצי נוספות על הבניין הקיים. תוספת זכויות זו תשלש כמעט את מספר יחידות הדיור שניתן יהיה לחזקן באופן כלכלי (מ-100,000 ל-285,000 יחידות דיור מחוזקות) ותוסיף 95,000 יחידות דיור חדשות להיצע הדירות בישראל. תוספת זכויות בנייה זו תהפוך את התכנית לכלכלית בכל מחוז תל אביב ובערים החזקות של מחוז המרכז.
• הוספת זכויות בנייה בהיקף של קומה וחצי (סה"כ 2.5 קומות נוספות למבנה הקיים) רק באזורים שבהם תוספת של חצי קומה בלבד אינה מאפשרת חיזוק כלכלי. תוספת זכויות זו תאפשר חיזוק על בסיס כלכלי ל-140,000 יחידות דיור נוספות, בכל העיר ירושלים, בפתח תקוה ובבת ים. כך, אפשר יהיה לחזק בעזרת תמ"א 38 425,000 יח"ד מתוך 810,000 יח"ד הדורשות חיזוק.
• יצירת "קופה סגורה" למימון חיזוק מבנים (ללא תוספת בינוי חדשה) ביישובים ברמה סוציו-אקונומית נמוכה שבהם הסיכון הסיסמי לרעידת אדמה גבוה (סה"כ כ- 70,000 יח"ד). לצורך כך מציע המחקר ליצור "קופה סגורה" מכספי המסים הנכנסים לקופת המדינה מפרויקטים לחיזוק מבנים במסגרת תמ"א 38 (באזורים שבהם החיזוק כלכלי), לטובת חיזוק מבנים באזורים שבהם אי-אפשר לבצע חיזוק למבנה ממכירת זכויות בנייה חדשות. הכנסות המדינה ממסים למבנה מחוזק באמצעות תוספת דירות נאמדות ב-900,000 ש"ח-1,200,000 למבנה ואף יותר מכך. עלות חיזוק מבנה (באזור שבו לא כלכלי לבצע"חיזוק מכוח מכירת זכויות בנייה), הוספת ממ"ד לכל דירה קיימת, שיפוץ המבנה והוספת מעלית נאמדים ב-2.1 מיליון ₪ למבנה. לכן, ההכנסות ממסים מחיזוק כלכלי של שני בניינים באזור המרכז יאפשרו חיזוק מבנה אחד באזור."

משרד הבינוי פרסם מודל לבדיקת ההתכנות , לכניסה למודל