| מימון עסקאות תמא 38 |
|
הרווח הטמון בעסקאות נדל"ן ( שאינן במסגרת תמא 38 ) בעקבות המינוף המתאפשר מאופי עסקאות אלו הוצג בכותרות בשבועות האחרונים וזאת עקב התערבות בנק ישראל בהעמדת הנחיות לבנקים בהקשר למימון הניתן לקבוצות רכישה. העובדה כי בעסקאות מעין אלו מתאפשרים אחוזי מינוף משמעותיים מגדילה את הרווחיות המתאפשרת מן העסקה ומאפשרת להפיק גם מעסקאות בהן שולי הרווח מסתכמים באחוזים בודדים רווח סביר ביחס להשקעה זאת בשל האפשרות לממן את העסקה מהון זר. לדוגמא ניתן לקחת כי קבוצת המשקיעה בבניה ורכישת קרקע עלויות של 900 אלפי ש"ח ליחידה כאשר מחיר הדירה בשוק הנו 1 מליון ש"ח עם מימון בנקאי של 70% מערך ההשקעה תעניק למשקיע תשואה על ההשקעה של כ 37%. דוגמא זו ממחישה את בהתאמה תשואה שלילית של אחוזים בודדים תייצר הפסד משמעותי כך שבמצב הפוך ההפסד במידה והדירה המיועדת תימכר ב 800 אלפ"י ש"ח יפסיד המשקיע את אותו יחס מסך ההשקעה שלו. ניתן לראות את הסיכון מחד והסיכוי מאידך בעסקאות ממונפות וזאת בנוסף לסיכונים הטמונים בבניית מבנה חדש והסיכוי הטמון בזמן הכרוך במכירת דירות רבות. עסקאות תמא 38 במהותן הנן עסקאות שמרניות יותר כאשר הסיכונים הטמונים בהם נמוכים יותר הן מבחינת חוסר האפשרות למנף את העסקה והצורך בהעמדת הון עצמי ניכר לצורך מימושה והן מבחינת מהות העסקה שהנה בד"כ תוספת מספר דירות קטן על בניין קיים מאוכלס ובסביבה שבד"כ פיתוחה כבר שלם מזה זמן רב. העובדה כי המינוף אינו מתאפשר בעסקאות תמא 38 בשל חוסר היכולת לשעבד את הזכויות טרם גמר הבנייה ושיפוץ הבניין ,מקשה על התחרות בענף , מצמצמת את מספר הקבלנים המסוגלים לבצע את העסקאות ואת כמות העסקאות הניתנות לביצוע במקביל לקבלן. לאחרונה נתבשרנו כי בעסקאות מסויימות במסגרת תמא 38 הושג מימון בנקאי , מתווה השגת המימון כלל בד"כ הצמדת הזכויות לחדר אחד או מחסן במבנה על מנת לאפשר בטוחה לגוף המממן שעל בסיסה ניתן המימון אך עד אשר תופעה זו תתרחב ותהייה דבר שבשגרה יש לשים לב ליכולת המימון של המבצע ועל קבלת בטוחות מתאימות ומספקות אשר יניחו את הדעת ששירותי הבנייה שניתנים לדיירים יבוצעו עד סופם ובצורה ראוייה. |
