תמאים - הדרך שלך לתמא 38 הנה קבוצת נדל"ן יזמית אשר הוקמה על ידי אנשי מקצוע מתחום הנדל"ן התכנון השיווק והפיננסים .
אנו עוסקים בביצוע שיווק ויזום פרויקטים נדל"ניים וביניהם מימוש זכויות במסגרת תמא 38 הכוללת חיזוק יסודות הבניין בפני רעידת אדמה, תוספת הזכויות המאושרות על פי התוכנית, תוספת מעלית למבנה הקיים ושיפור ושיפוץ חזית הבניין במסגרת הפרויקט שמנו על דגלנו את הרצון לעשות את הדברים אחרת.
פרטים נוספים על התמאים ועל תמא 38 עיינו במדור עלינו
או צרו עימנו קשר בכתובת מייל
כתובת דוא"ל זו מוגנת מפני spambots, יש לאפשר JavaScript על-מנת לראות את הכתובת
"מחקר שערך משרד הבינוי והשיכון להרחבת השפעתה של תמ"א 38 על ידי תוספת מדורגת של זכויות בנייה
בחודש מרס נערך דיון בוועדת הפנים והגנת הסביבה של הכנסת בראשות ח"כ דוד אזולאי שבמסגרתו הציג משרד הבינוי והשיכון מחקר חדש שנערך במימונו. המחקר ממליץ כיצד להרחיב את היקף השפעתה של תמ"א 38 לאזורים נוספים על ידי תוספת מדורגת של זכויות בנייה. כיום, היקף זכויות הבנייה המוצעות בתמ"א מממן חיזוק רק באזורים שבהם מחיר מכירת הדירות החדשות גבוה, כלומר באזור המרכז. המחקר מלמד כי בתנאי התמ"א הנוכחיים, ניתן לחזק באופן כלכלי כ-100,000 יחידות דיור הממוקמות באזורים שבהם מחירי המכירה גבוהים: בעיקר במחוז תל אביב, ביישובים החזקים של מחוז המרכז ובשכונות החזקות בירושלים (עם פוטנציאל תוספת דירות של 33,000יחידות דיור חדשות במרקם הבנוי). המחקר העלה כי קיימות בארץ כ-810,000 יחידות דיור הזקוקות לחיזוק. כלומר כיום התמ"א רלוונטית לשמינית מסך יחידות הדיור הדורשות חיזוק. המחקר מציע להרחיב את היקף זכויות הבנייה הניתנות במסגרת התמ"א באזורים שבהם הזכויות הנוכחיות אינן מאפשרות חיזוק כלכלי. תרחב הכדאיות הכלכלית של התוכנית ובזכות כך תתאפשר גם הרחבתה לאזורי הפריפריה. ההרחבות המוצעות הן:
בעקבות עליית מחירי הנדל"ן במהלך השנים האחרונות מתרבות לאחרונה יוזמות נדל"ן במיוחד באזורי הביקוש כדוגמת פינוי בינוי ותמא 38.
ערים כמו גבעתיים ורמת גן אשר מרבית הבנייה בהם הנה רוויה ובינינים שנבנו לפני שנות ה80 מהווים קרקע פורייה ליוזמות מעין אלו אשר מרחיבות את מלאי הקרקע לבנייה ומאפשרות התרחבות והתחדשות עירונית .
הן בגבעתיים והן ברמת גן נסקו מחירי הקרקעות לבנייה באופן משמעותי בשנים האחרונות והדבר מגדיל את כדאיות ביצוע הפרויקטים במיקומים אלו.
קיימים מספר מתווים אפשריים של התחדשות עירונית העומדים בדרך כלל על הפרק :
מיסוי עסקת תמא 38 הנו נושא סבוך וכולל מרכיבים אשר הטיפול בחלקם טרם התגבש בצורה מלאה על ידי וועדות הבנייה , המחוקקים והיזמים העוסקים במלאכה.
נושא המיסוי כולל מספר אלמנטים שיש לתת עליהם את הדעת בזמן ביצוע עסקת ההתקשרות במימוש תמא 38 , הן מבחינת דיירי הדירות המתקשרות עם היזמים והן מבחינת הייזמים המתמחרים ומגבשים את מפרט התמורה לדיירים .
הטלי השבחה - הטל זה משולם בדרך כלל בשני עיתויים , כאשר מתבצעת עסקת מכירה של נכס אשר לו זכויות להשבחה שטרם מומשו , או כאשר מוגשת בקשה למימוש זכויות \ תוכניות בהתאם לאישור קיים. הזכויות הניתנות בד"כ במימוש תמא 38 הנן זכויות בגין תוספות בנייה המוענקות לדירות הקיימות וזכויות בגין תוספות כאלו הניתנות בד"כ על גג המבנה או בנייה בקומה המפולשת . תמא 38 מעניקה פטור מלא במקרים מהטלי ההשבחה על הזכויות המוענקות במסגרת התוכנית , ( בנייה בקומה המפולשת ובנייה של קומה אחת על גג המבנה ) . פטור מלא ניתן לרשימה סגורה של ישובים שהוגדרו בחוזר מנה"כ משרד הפנים ממרץ 2009 המוגדרים במיקום בעל סיכון ססמי גבוהה. יתרת הישובים נהנים מפטור חלקי בגובה עשירית מההטל שהיה אמור להיות משולם ( אחוז ההטל המקורי הנו 50% מההשבחה ).
כפי שתארנו בכתבות קודמות תמא 38 הנה תוכנית אשר יוצרת בעצם מהלך של עסקת קומבינציה בה מוחלפות הזכויות הניתנות לקבלן על גג הבניין ובקומה המפולשת תמורת שיפוץ המבנה, חיזוקו מפני רעידות אדמה ותוספות אחרות הניתנות לדיירים בתמורה לזכויות אלו . הזכויות המוענקות במסגרת התמא פטורות פטור מלא או חלקי לפי העניין מהטלי השבחה ומס שבח.
בשל העובדה כי התמורה הניתנת לקבלן הנה באופן של מתן זכויות במקרקעין משתנה הרווחיות באופן מהותי מעסקה לעסקה בשל מיקומה הגאוגרפי ושווי הקרקע המוענקת לייזמים בתמורה לשירותיהם.
בעוד שבמקומות מסויימים מתקיימת בקלות ההצדקה הכלכלית לביצוע הפרויקטים באחרים אין הצדקה כלכלית כלל או שסף הרווחיות צר ומצומצם .
בכתבה הבאה ננסה לסקר את הבעיות העולות כתוצאה מהשוני המהותי הקיים בשווי הקרקע בחלק מהמיקומים השונים בישראל ואת כדאיות הישום בהם.
תמא 38, תל אביב – אזור אשר ללא ספק מרביתו כדאי ליישום בשל עליית מחירי הקרקע בשנים האחרונות , משום מה מעטים הפרויקטים שבוצעו , יש הטוענים בשל התנהלות מוניציפלית.
תמא 38 רמת גן, תמא 38 רעננה , תמא 38 גבעתיים - ערים אשר ללא ספק צועדות בראש הערים אשר דוחפות לישום התוכנית שווי קרקעות גבוהה, מספר פרויקטים גדול יחסית בביצוע ובהתהליכי אישורים , הערייות הקימו מנגנון תומך לתוכנית תומך במתן סיוע לתושבים ולייזמים בצורה יעילה. רמת גן אף הגדילה לעשות באישור של קומה שנייה תחת התוכנית אשר מקבלת הקלות בהטלי ההשבחה.
תמא 38 ראשון לציון , תמא 38, חולון – למרות העלייה במחירים באזורים אלו בשנים האחרונות עדיין עומדת שאלת כדאיות הביצוע בעינה וקיימת שונות
